La réglementation des passoires thermiques : Un frein ou une opportunité pour acheter à Royan ?
01/09/2025
Acheter un bien immobilier en Charente-Maritime, c’est souvent un projet de cœur. Entre la côte atlantique, les stations balnéaires et les villes dynamiques comme Royan ou La Rochelle,
Acheter un bien immobilier en Charente-Maritime, c’est souvent un projet de cœur. Entre la côte atlantique, les stations balnéaires et les villes dynamiques comme Royan ou La Rochelle, la région attire de nombreux acheteurs. Mais aujourd’hui, un élément change la donne : la réglementation sur les passoires thermiques.
Depuis quelques années, les logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont de plus en plus encadrés. Locations interdites, travaux obligatoires, perte de valeur… Ces nouvelles règles peuvent faire peur aux propriétaires comme aux acheteurs. Mais sont-elles vraiment un frein, ou au contraire, une opportunité à saisir ?
Dans cet article, nous allons voir :
- Ce que signifie réellement être une passoire thermique.
- L’impact de la réglementation sur les acheteurs et les propriétaires.
- Comment tirer parti de cette situation pour acheter au meilleur prix.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Comprendre les normes et la réglementation actuelle
On parle beaucoup des passoires thermiques, mais concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
Définition et critères
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation d’énergie est très élevée. En clair, ce sont des biens mal isolés, souvent équipés de systèmes de chauffage peu performants, et qui coûtent cher à chauffer.
On les identifie grâce au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore).
- Classe F et G : Consommation élevée, inconfort thermique, forte empreinte carbone.
- Classe E : Moyenne, mais encore énergivore.
- Classe D et au-dessus : Meilleure performance énergétique.
En Charente-Maritime, ces logements concernent surtout des maisons anciennes, parfois mal rénovées, mais aussi certains appartements en résidence.
Un encadrement de plus en plus strict
Depuis quelques années, la réglementation évolue pour limiter la présence de ces logements sur le marché locatif.
Voici les grandes étapes déjà mises en place :
- Depuis janvier 2023 : Les logements classés G+ (les plus énergivores) sont interdits à la location.
- En 2025 : Tous les biens classés G ne pourront plus être mis en location.
- En 2028 : Les logements classés F seront également interdits à la location.
- En 2034 : La classe E sera concernée.
Conséquences pour les propriétaires et acheteurs
- Un propriétaire bailleur doit réaliser des travaux s’il veut continuer à louer son bien.
- Un acheteur peut voir une opportunité d’investissement, car ces biens sont souvent vendus moins cher.
- La rénovation devient un enjeu clé pour conserver ou améliorer la valeur d’un bien immobilier.
Impact de la réglementation sur les propriétaires et les acheteurs en Charente-Maritime
Les nouvelles règles sur les passoires thermiques bouleversent le marché immobilier, et chacun est concerné. Que vous soyez propriétaire ou futur acheteur, ces changements peuvent être perçus comme une contrainte… ou comme une opportunité.
Pour les propriétaires : une mise aux normes obligatoire
Si vous possédez un bien classé F ou G, plusieurs options s’offrent à vous :
- Faire les travaux : Isoler les murs, changer les fenêtres, installer un chauffage plus performant… L’objectif est d’améliorer la performance énergétique pour sortir du statut de passoire thermique. Des aides existent, mais cela reste un investissement.
- Vendre avant les échéances : De nombreux propriétaires préfèrent vendre pour éviter d’engager des travaux coûteux. Résultat : une augmentation des biens énergivores sur le marché, souvent à des prix plus attractifs.
- Assumer les contraintes : Un propriétaire qui ne rénove pas ne pourra bientôt plus louer son bien. Cela signifie une perte de rentabilité et, à terme, une perte de valeur du bien.
Pour les acheteurs : des opportunités à saisir
Les passoires thermiques sont moins chères que les biens bien classés, parfois avec une décote de 10 à 20 %. Si vous êtes prêt à faire des travaux, cela peut être une belle occasion d’acheter à prix réduit.
Quelques points à vérifier avant d’acheter :
- Le montant des travaux nécessaires : Un simple changement de chauffage ne suffira peut-être pas.
- Les aides financières disponibles : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, aides locales… Il est possible d’amortir une partie des coûts.
- La revalorisation après rénovation : Un bien mieux classé au DPE prendra de la valeur et sera plus facile à revendre ou à louer.
Analyse du marché immobilier en Charente-Maritime face aux passoires thermiques
Avec la réglementation qui se durcit, le marché immobilier en Charente-Maritime est en pleine évolution. Certains propriétaires cherchent à vendre rapidement, tandis que les acheteurs attentifs peuvent y voir une opportunité d’investissement.
Un marché où les passoires thermiques pèsent encore lourd
Les biens classés F et G représentent une part importante du parc immobilier local. Selon les estimations, environ 15 à 20 % des logements en Charente-Maritime sont concernés, avec des disparités selon les secteurs :
- Royan et La Rochelle : Beaucoup d’appartements anciens en centre-ville, souvent mal isolés.
- Rochefort et Saintes : Forte présence de maisons d’avant 1975, parfois peu rénovées.
- Zones rurales et littorales : De nombreuses maisons secondaires énergivores, notamment en bord de mer.
Effet des réglementations sur l’offre et la demande
Avec l’obligation de travaux pour louer ou revendre un bien énergivore, de nombreux propriétaires préfèrent mettre leur bien en vente plutôt que d’investir dans des rénovations coûteuses. Résultat : une offre qui augmente, et des prix qui, dans certains cas, sont revus à la baisse.
De leur côté, les acheteurs sont plus sélectifs. Beaucoup cherchent des biens déjà rénovés pour éviter d’avoir à faire des travaux. Mais ceux qui acceptent d’investir dans la rénovation peuvent négocier et acheter à un prix plus attractif.
Perspectives pour les investisseurs
Pour ceux qui cherchent à acheter et rénover, le marché des passoires thermiques peut être intéressant. En améliorant la performance énergétique d’un bien, il est possible de :
- Profiter d’aides financières pour alléger le coût des travaux.
- Augmenter sa valeur de revente après rénovation.
- Attirer plus facilement des locataires, notamment dans des zones touristiques comme Royan et La Rochelle.
Conseils pratiques pour acheter un bien immobilier en Charente-Maritime
Acheter une passoire thermique peut sembler risqué, mais avec une bonne préparation, cela peut devenir une véritable opportunité. Voici quelques conseils pour faire un achat malin et rentable.
1. Vérifiez le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Avant toute chose, regardez le classement énergétique du bien que vous convoitez. Un logement classé F ou G nécessitera des travaux pour être mis aux normes, surtout si vous comptez le louer.
À vérifier :
- La consommation énergétique annuelle (en kWh/m²).
- Les émissions de gaz à effet de serre.
- Les recommandations du DPE sur les travaux prioritaires.
Si le rapport indique qu’un simple changement de chauffage suffit, le projet peut être intéressant. En revanche, si une rénovation complète est nécessaire (isolation, toiture, menuiseries…), il faudra bien chiffrer le coût total avant d’acheter.
2. Négociez le prix en fonction des travaux
Un bien énergivore se vend généralement moins cher, parfois avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un logement bien classé.
Comment bien négocier ?
Comparez avec des biens similaires déjà rénovés pour voir la différence de prix.
Faites établir un devis des travaux avant d’acheter pour avoir un argument solide en négociation.
Mettez en avant les futures interdictions de location (si vous achetez pour investir) pour inciter le vendeur à revoir son prix.
3. Calculez le retour sur investissement
Faire des travaux, c’est un budget, mais cela peut être rentable sur le long terme.
Posez-vous ces questions :
Combien vais-je économiser sur mes factures d’énergie après rénovation ?
Quelle sera la valeur du bien une fois rénové ?
Si je le loue, pourrai-je augmenter le loyer grâce à une meilleure performance énergétique ?
Une maison bien isolée et bien classée se revend mieux et plus vite.
4. Profitez des aides financières pour la rénovation
Heureusement, plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût des travaux :
MaPrimeRénov’ : Une aide de l’État pour financer l’isolation, le chauffage ou la ventilation.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Un prêt sans intérêt pour financer la rénovation énergétique.
Aides locales et régionales : Certaines communes de Charente-Maritime proposent des subventions pour encourager la rénovation énergétique.
Se renseigner sur ces aides peut faire baisser la facture de plusieurs milliers d’euros.
5. Faites-vous accompagner par un expert
Acheter un bien avec des travaux demande de l’anticipation et une bonne évaluation des coûts. Faire appel à un expert immobilier ou un diagnostiqueur peut éviter bien des erreurs.
Avec un bon accompagnement, acheter une passoire thermique peut être un véritable investissement rentable sur le long terme.